地主於運用「合建」參與都市更新時,如何訂立契約? 作者: 李永然  一、 都市更新攸關權益 目前「都市更新」政府正大力推動,其乃為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。因而,其與「公共利益」攸關,更與原「土地所有權人」及「合法建築物所有權人」的權益密不可分。   進行都市更新有「重 開幕活動建」、「整建」及「維護」之分,而於進行重建的自辦都市更新,除以「權利變換」外,也可以用「合建」的方式。此由《都市更新條例》第25條及第25條之1的規定,即可明白。而地主於運用合建,進行自辦都市更新,訂立「合建契約」,應注意那些問題?筆者願藉本文予以探討。 二、 訂做禮服 慎選實施者 在探討合建契約內容之前,筆者要慎選「實施者」。而何謂「實施者」?其乃指依《都市更新條例》規定實施都市更新事業的「機關」、「機構」或「團體」(參見《都市更新條例》第3條第4款);在「公辦都市更新」,係由「機關」擔任實施者。在「自辦都市更新」,則由「機構」或「團體」 信用貸款擔任實施者;前者以「股份有限公司」為限,後者則指「都市更新會」(註1)。實務上,常有「建設公司」出面,進行與原不動產所有權人協商,而不動產所有權人如欲與之合建,進行都市更新的「重建」,應事先對這些建商進行評估、調查,瞭解其資力、經驗或其已完成之建案的品質,這是保障自己權益的大前提。 三、 協議 信用貸款合建的契約內容 再者,建商與原土地所有權人及原合法建物所有權人簽訂「合建契約」,該契約內容包括:(1)更新基地土地的範圍;(2)表明建商為都市更新的實施者;(3)透過採用協議合建方式分配,並以「權利變換」方式向主管機關申請,達到節稅的目的;(4)更新後建物的分配基準;(5)選屋原則及面積找補;(6)搬遷、租金及違章補貼款;(7 室內裝潢)土地點交、合併及移轉;(8)施工規定;(9)交屋及房屋的處分;(10)信託約定;(11)違約罰則;(12)附停止條件或解除條件;(13)擔保事項;(14)都市更新事業概要同意書、都市更新事業 計畫同意書及其他文件的提供;(15)容積的增加;(16)其他內容。 四、 究竟尚有那些其他事項 又合建契約內容以周延為妥,如原土地所有權人及合法建物所有權人自己對法 燒烤律不夠瞭解,可以聘請專業律師協助,在合建契約除前述內容外,尚可就下述事項予以約定,如:(1)、興建樓層、構造及費用負擔;(2)、原抵押權處理方式;(3)、租賃處理方式;(4)、產權登記作業方式;(5)、稅捐及規費支付方式;(6)、租金補貼約定;(7)、建材設備;(8)、開工完工時程約定;(9)、委託銷售約定;(10)、增建物的處理方式;(11)、選屋後,如因主管機關的要求或法令變 宜蘭民宿更致原核准建造執照相關圖說有所變更,而與原選屋的面積、位置一價值有所變動時的處理方式。 五、 何以協議合建還用「權利變換」申請 如前所述,自辦都市更新進行重建,可以運用「權利變換」,也可以運用「協議合建」。所謂「權利變換」係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供「土地」、「建築物」、「他項權利」或「資金」,參與或實施 燒烤都市更新事業,於都市更新事業計畫實施完成後,按其更新前權利價值及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金(參見《都市更新條例》第3條第5款)。「權利變換」與「協議合建」二者自有不同,而何以用協議合建方式進行自辦都市更新的重建,常於契約內訂明「、、雙方同意採行『權利變換方式』實施都市更新事業,且依以下合建契約條款進行權利價值分配並配合相關作業」(註4);此乃因《都市更新條例》 室內設計第46條所規定的「減免稅捐」大都以實施權利變換為前提,故建商常會要求地主於合建契約內作上述約定,俾達減免稅捐的目的。 六、 結語 綜上所述,進行都市更新重建,攸關自身權益,就以「協議合建」而言,仍須考量相關的法律問題,故土地所有權人及合法建築物所有權人均不得輕忽。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 21世紀房屋仲介  .
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